造作譲渡とは、建物自体は賃貸借契約で借りたまま、内装や設備（造作）を次のテナントに売却する形式です。居抜き物件と呼ばれることも多く、新しく内装工事をする費用を抑えられるため、飲食店開業を考える方にとって魅力的な選択肢です。しかし、売買・賃貸それぞれで注意すべき点があります。
売り手側（売却時）の注意点 💰
- 賃貸借契約の確認と大家さんとの交渉: 🏢
- 造作譲渡の可否: まず、現在の賃貸借契約書に造作譲渡に関する規定があるかを確認しましょう。禁止されている場合は、大家さんと交渉して許可を得る必要があります。黙って進めると契約違反になる可能性がありますよ。🙅♀️
- 名義変更（譲渡）の条件: 大家さんが造作譲渡を許可しても、新しいテナントへの名義変更（賃貸人交代）に条件を付けてくる場合があります。保証金の増額、保証会社の利用義務、特定の業種制限などが考えられます。
- 原状回復義務の免除: 通常、退去時には原状回復義務がありますが、造作譲渡が成立すれば、その義務を免除してもらえるかどうかも交渉ポイントです。これができれば、解体費用を大幅に削減できますよ！削減できた費用を譲渡価格に充てるのもアリですね。💰
- 敷金・保証金の精算: 新しいテナントが物件を借りる際に、大家さんから直接新しい敷金・保証金を受け取ることが多いですが、場合によっては売り手が預けていた敷金・保証金を買い手に引き継ぐ形になることもあります。精算方法を明確にしておきましょう。
- 造作譲渡価格の設定: 💸
- 適正価格の見極め: 内装や厨房機器、什器備品の価値を適正に評価することが重要です。経年劣化や使用状況を考慮し、現実的な価格を設定しましょう。高すぎると買い手が見つかりにくく、安すぎると損をしてしまいます。
- 資産価値の証明: 買い手が納得できるよう、購入時の領収書や仕様書、メンテナンス履歴などを提示できると、交渉を有利に進められますよ。
- 減価償却: 事業用資産である造作を売却する場合、減価償却の状況も考慮に入れる必要があります。
- 物件のアピールポイントの整理: ✨
- 立地・集客力: 物件の立地や周辺環境、過去の集客実績（もしあれば）などを具体的にアピールしましょう。
- 設備の状態: 厨房機器や空調、給排水などの設備の状態を正確に伝え、必要であればメンテナンス状況も示しましょう。不具合があれば正直に伝え、価格に反映させるか、修理してから引き渡すかを検討します。
- 内装デザイン: 内装のデザイン性や清潔感も売却に影響します。清潔にしておくことはもちろん、コンセプトが伝わる写真を用意するなど工夫しましょう。📸
- 引き渡しとアフターフォロー: 🤝
- 残置物の撤去: 造作譲渡に含まれない私物や不要なものは、必ず引き渡しまでに撤去しておきましょう。🗑️
- 引き渡し条件の明確化: 設備の動作確認、鍵の引き渡し、各種契約（電気・ガス・水道など）の精算・名義変更など、引き渡し条件を明確に書面で残しましょう。
- トラブル回避: 引き渡し後に設備故障などのトラブルが発生しないよう、事前に十分に確認し、契約書に引き渡し後の責任範囲を明記しておくことが重要です。
買い手側（買入時）の注意点 🧐
- 賃貸借契約の内容確認: 📜
- 大家さんの承諾: 賃貸借契約の引き継ぎ（または新規契約）について、大家さんが造作譲渡を承諾しているか必ず確認しましょう。承諾がない場合、最悪の場合、造作を購入しても物件を借りられない可能性があります。😱
- 賃貸条件: 賃料、管理費、保証金、敷金、更新料、契約期間、解約条件、原状回復義務など、賃貸借契約のすべての条件を細かく確認しましょう。特に、契約期間と解約時の原状回復義務は重要です。造作がある分、退去時の原状回復費用が高額になる可能性があります。
- 業種制限: 契約書に特定の業種制限（例：重飲食不可、深夜営業不可など）がないか確認しましょう。
- 賃貸保証会社: 賃貸保証会社の加入が義務付けられている場合、その費用や条件も確認が必要です。
- 造作の状態と価値の評価: 🛠️
- 現地調査と確認: 必ず現地に赴き、内装や厨房機器、設備の状態を細部まで確認しましょう。実際に動かしてみて、動作確認を行うことが重要です。👀
- 修繕箇所・交換箇所の確認: 老朽化している箇所や故障している箇所がないか確認し、修繕や交換が必要な場合はその費用を見積もり、造作譲渡価格の交渉材料にしましょう。
- 設備や機器の年式・性能: 厨房機器などの年式や性能を確認し、自分の営業スタイルに合っているか、今後のメンテナンス費用がどの程度かかるかを考慮しましょう。
- 法的要件への適合: 消防法、食品衛生法など、飲食店営業に必要な各種法令に適合しているか確認しましょう。特に排気ダクトやグリストラップ、防火設備の設置状況は重要です。🔥
- 造作譲渡価格の交渉: 🗣️
- 適正価格かどうかの判断: 売り手からの提示価格が適正かどうか、他の居抜き物件の相場や、もし新しく内装工事をした場合の費用と比較して判断しましょう。
- 費用対効果: 造作を購入することで、どれくらいの初期費用を削減できるのか、その効果が価格に見合うのかを検討しましょう。
- 瑕疵担保責任: 引き渡し後の造作の不具合について、売り手がどの程度の責任を負うのか（瑕疵担保責任）を契約書に明記してもらいましょう。
- 事業計画と物件のマッチング: 🎯
- コンセプトとの合致: 自分の開業したい飲食店のコンセプトと、物件の内装や設備が合致しているか確認しましょう。大きく改装する必要がある場合、造作譲渡のメリットが薄れてしまいます。
- 客層・動線: 店内のレイアウトや客席数、厨房の動線などが、想定している客層や運営効率に合っているか確認しましょう。
- 周辺環境の調査: 周辺の競合店、ターゲットとなる顧客層の状況、人通りなどを実際に見て、物件の立地が事業計画に適しているか確認しましょう。🚶♀️🚶♂️
- 契約書の内容確認と専門家への相談: 👨⚖️
- 賃貸借契約書と造作譲渡契約書: 賃貸借契約書と造作譲渡契約書は別の契約です。それぞれの内容を熟読し、不明な点は必ず確認しましょう。
- 重要事項説明: 不動産会社から重要事項説明をしっかり受け、理解できない点があれば納得いくまで質問しましょう。
- 弁護士・行政書士への相談: 契約内容に不安がある場合や、金額が大きい場合は、弁護士や行政書士などの専門家に相談し、契約書の内容をチェックしてもらうことを強くお勧めします。これは非常に重要です！
- 融資の検討: 造作譲渡費用や保証金、初期運転資金など、必要な資金を賄うための融資計画も立てておきましょう。
造作譲渡の飲食店物件は、初期費用を抑えられる大きなメリットがありますが、賃貸借契約と造作譲渡契約という二つの側面から慎重な確認が必要です。後々のトラブルを避けるためにも、専門家のアドバイスを受けながら慎重に進めることが成功への鍵となります。🗝️✨
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